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2019年05月15日 来源:

房价下降是表象

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施建刚,管理学博士,同济大学教授,博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动...

施建刚,管理学博士,同济大学教授,博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动产研究院执行院长。长期从事房地产学、土地管理、城市发展与管理等领域的教学、科研和咨询工作。

目前,上海的房屋自有率是83%,绝大多数买了房子的人是不希望房价下跌的。

5月2日,百城价格指数显示,4月百城住宅均价环比、同比首次双降。然而,在施建刚看来,目前房价并没有下跌多少,更多的是统计数据给人造成的错觉,而未来房价,如果在完全市场化的情况下,必涨无疑。

降价是表象

施建刚表示,城市均价是被外环的房价拉低了,给人以降价的错觉。 举一个极端的例子,如果2011年上海均价是21000元/平方米,2012年全年市区都没有成交,只在金山区有成交,成交价均价为10000元/平方米,这样计算出来的结果是:上海的房价从21000元/平方米狂跌到10000元/平方米,跌幅达50%以上。但实际上这仅仅是一个统计数据的问题。 施建刚表示。

另一方面,开发商在定价上耍手段也是重要原因。 一些房地产商会以打折为卖点,但实际上是抬高房价后再进行打折,折后价几乎与周边房价相差无几。 施建刚说。

对于用房价与收入比来衡量房价是否合理的方式,施建刚认为存在很多弊病。施建刚解释称, 发达国家房价收入比一般维持在4至6倍之间。百姓家庭收入增速每年在6%-7%,在房价平稳的前提下,只需10年的时间,我国房价收入比即可降到5甚至更低。同时,人们在购房选择过程当中,并不需要一次性付清的,金融在其中起了杠杆作用,70%左右的款项是不用现付的。

此外,还要考虑的是,计算房价收入比要选择有效的人群,应剔除享受保障房的人群。而对于像上海这样人口导入型的城市,购房者来自全国,乃至全世界,是不能以本市家庭收入来测算的。 施建刚补充道。

房价会上涨

施建刚认为,撇开行政干预,房价是一定会上涨的,因为很多层面都希望它涨而不是跌。

首先,地方政府希望房价涨。 我们做过调研,20个市级城市的主要官员对于房价问题,他们坦言希望上涨。因为考核地方政府的一项主要指标是GDP。另外,房地产还牵涉到50多个部门、5万多种产品,对拉动就业将产生很大作用。

第二,毋庸质疑,开发商肯定希望房价上涨。同时,绝大多数消费者其实也是希望房价涨。目前,上海的房屋自有率是83%,绝大多数买了房子的人是不希望房价下跌的。

第三,由于房地产业有一个较长的建设周期和预售制度,合理的供求平衡是1.5∶1,上海现在的供求平衡是1.2∶1,所以还是供不应求。

第四,银行也希望房价涨,因为银行主要是靠存贷利差赚钱,而以建设期为基准日计算,包括开发商、百姓贷款在内的100%以上的贷款是从银行来的,而房地产企业和个人抵押贷款是它的优质资产。同时,汇率的变化也将提升房价的上涨。

第五,人工费用和建设原材料的上涨,城市化率的进一步提高,像上海这样的城市每年将新增600万平方米的增量房源来平衡新增人口的数量。

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